在出借款项时，为了能够全额、及时收回借款，出借人通常要求借款人提供物品进行抵押担保。如何在《借款合同》中保障抵押的“保证利益”？以下面的借款合同纠纷为例：

    2021年，秦某某以购买车辆为由向耿某某借款10万元，秦某某同意将其商品房抵押给耿某某，同时将产权证书交由耿某某保管，但未办理抵押登记。借款到期后，秦某某未按约定偿还借款，引起纠纷。法院最终判决秦某某偿还借款，因为房产抵押未登记，抵押权不成立，耿某某对约定的抵押房产不享有抵押权。

    耿某某在借款合同中有物保，但最终没有实现“保证利益”，原因何在？

    耿某某提供其个人商品房作为抵押并将产权证书交由耿某某保管，此举仅使耿某某获得了借款有房产抵押保证的心理安慰。

    根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”第四百零二条“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据以上规定，秦某某提供的商品房系建筑物，耿某某要想获得具有法律效力的房产抵押的“保证利益”，应在双方签订借款合同后，按照上述规定就秦某某的商品房向当地房产管理部门办理抵押登记。

    同时，根据《民法典》第四百零三条“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”的规定，如果秦某某以车辆等动产物品提供保证，最好也进行抵押登记，以便更好保障“保证利益”。

    结论：出借人如期望抵押权以保障及时、收回出借款项，在与借款人订立《借款合同》时，应对抵押物品的名称、数量、位置等信息进行具体且明确的说明，同时就抵押物品向有关部门进行抵押登记，如房产抵押登记在当地房地产管理部门办理，机动车抵押登记在登记地车辆管理所办理，生产设备、原材料、半成品、产品抵押和应收账款质押在中国人民银行办理。